El último fondo de Drake, la firma de capital de inversión de Nicolás Ibáñez Varela, cerró en US$560 millones. El siguiente objetivo es US$600 millones. La lógica es la misma que ha guiado a la firma desde el principio: ir donde los grandes no pueden o no quieren ir.
La estructura del capital
Ibáñez Varela espera que el 70% de los inversionistas del fondo seis provenga de capitales norteamericanos, replicando la composición de fondos anteriores. El 30% restante busca capturarse en Chile, donde el empresario ve interés de compañías de seguro y family office. Esa búsqueda motivó su visita reciente al país.
Del value investing por ciudad al value investing por activo
La estrategia original de Drake se basó en mercados secundarios de Estados Unidos —ciudades que crecían pero recibían menos inversión en bienes raíces como porcentaje del PIB—. Denver fue el ejemplo citado: migración positiva, crecimiento por encima de la media americana, y un mercado que los grandes gestores tenían vedado por mandato.
Esa ventaja ya no es suficiente. «Tienes que buscar maneras de diferenciarte constantemente. Porque si juegas en el core, juegas en un negocio de tasas y ahí la escala lo es todo. Y no hay cómo competirle a Blackstone, punto», dijo Ibáñez Varela.
El nuevo eje es el activo, no la ciudad. Drake apunta a inversiones de entre US$5 millones y US$20 millones, demasiado pequeñas para que los grandes fondos las procesen con eficiencia, pero con retornos que justifican el trabajo.
Los subsectores: marinas, camiones y casas rodantes
Ibáñez Varela identifica cuatro nichos dentro del universo de bienes raíces: marinas, terrenos industriales para almacenamiento al aire libre, estacionamientos para camiones fuera de operación y zonas habilitadas para casas rodantes.
Las marinas concentran hoy buena parte del interés. La tesis: regulaciones estrictas y costos elevados limitan la expansión de la oferta, mientras los propietarios actuales —particulares que quieren retirarse— venden a precios que generan cap rates de entre 7% y 8%. Con mejoras de infraestructura, Ibáñez Varela proyecta llevar esos rendimientos a entre 11% y 12% desapalancados. Con apalancamiento, el cash on cash return escala al orden del 15%.
Cada marina individual requiere entre US$3 millones y US$7 millones. El objetivo es armar portafolios comprando activo por activo, un modelo distinto al de Blackstone, que según Ibáñez Varela entró al segmento en Europa comprando conjuntos, no unidades sueltas.
El alza de tasas de interés, que golpeó sectores como el multifamily, habría afectado «prácticamente nada» a estos nichos, según el empresario.
Otras dos oportunidades que menciona: residencias para adultos mayores, impulsadas por el aumento de la esperanza de vida, y terrenos para uso industrial, favorecidos por la política arancelaria del presidente de Estados Unidos que incentiva la producción local.
La lectura de Ágora Capital
El modelo de Drake ilustra un principio que el mercado confirma una y otra vez: cuando el Estado eleva barreras regulatorias y los grandes fondos se concentran en activos de escala, los espacios intermedios generan retornos extraordinarios para quienes tienen la agilidad de ocuparlos. Capital busca reglas claras, pero también encuentra camino donde la regulación crea escasez artificial.
La apuesta de Ibáñez Varela no es contra el mercado; es a favor de sus fricciones. Mientras Blackstone necesita mover miles de millones para justificar su estructura de costos, una marina de US$5 millones puede entregar 15% en efectivo sin que nadie la dispute. Eso no es suerte: es libre empresa operando en los márgenes que la burocracia y la escala dejan libres.
